Чтобы устранить основные риски расторжения сделки, потребуются следующие документы
1. Правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения, мены, ДДУ, он даёт возможность оценить, как человек стал владельцем жилья, и подтверждает, что именно этот человек владеет квартирой. Для этого надо сверить данные в документах с паспотами собственников.
2. Выписка из ЕГРН. Свидетельство о регистрации прав собственности существовало в бумажном виде до 2016 г. И сегодня считается недостаточно надёжным документом сделки. Дополнительно надо запросить у продавца свежую выписку из ЕГРН, сверить данные собственника, проверить наличие обременений.
3. Справка о долгах по ЖКХ. Долги могут перейти к новому собственнику. Обезопасить себя можно, запросив у собственника справку об отсутствии задолженности, которую даёт управляющая компания.
4. Справки ПНД и НД. Риелторы всегда запрашивают у продавца недвижимости справку из псих и наркодиспансера. В ней должно быть указано, что он не состоит на учёте в этих учреждениях.
5. Выписка из домовой книги. В ней значатся все жильцы, которые были прописаны, в том числе выписанные по решению суда в места отбывания наказания.
6. Справка из ПФР. Позволяет проверить, не был ли использован маткапитал при покупке квартиры, даже если в других документах эта информация не содержится, например, не выделены доли детей.
7. Документ об отсутствии супругов. В нашей стране нет общей базы регистрации актов гражданского состояния и разводов, но есть случаи, когда люди забывали поставить отметку об изменении своего статуса в паспорте, а потом становились участниками мошенничеств. Лучше получить нотариально заверенный документ о том, что собственник квартиры не состоит в браке.
Пленум Верховного суда России принял постановление «О некоторых вопросах разрешения споров о поручительстве», одно из принципиально важных разъяснений касается покупки квартир.
Постановление открывает возможность делать поручительство под обязательства, возникающие из недействительности сделки.
Теперь при покупке квартиры можно включить в договор условие, чтобы кто-то выступил поручителем возврата денег в случае признания сделки недействительной. Этим «кто-то» может стать родственник продавца. К примеру, если квартиру продаёт муж, то жена может выступить поручителем.
Если же кто-то продаёт квартиру по доверенности, то можно потребовать, чтобы за возврат денег при возникновении проблем поручался сам хозяин.
Формально, если сделка признается недействительной, покупателю должны вернуться деньги. Однако на практике так происходит не всегда. Часто у нового владельца просто забирают квартиру, и всё. Находятся какие-то правовые нюансы, из-за которых суды решают, что с продавца взятки гладки, то есть он никому ничего не должен.
Если же прописать в договоре пункт о поручительстве, то повысятся гарантии, что в случае неудачи деньги будут возвращены покупателю.
Допустим, приобретена квартира, но впоследствии родственник продавца оспаривает сделку по мотиву нарушений при первоначальной приватизации квартиры продавцом или притворности сделки купли-продажи. На такой случай можно установить, что продавец по первой сделке с недвижимостью, если она приобретается по третьей или четвёртой сделке в цепочке перепродаж или третье лицо выступает поручителем за исполнение обязанности по возврату денежных средств покупателю.
При этом специалисты подчёркивают, что лучше всего оформить сделку с недвижимостью у нотариуса. Нотариус несёт полную ответственность и в случае признания сделки недействительной компенсирует ущерб.
КОММЕНТАРИИ